在新的時(shí)代背景下，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，迎來(lái)了如火如荼的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著強(qiáng)大的挑戰(zhàn)，向更高水平、更高目標(biāo)轉(zhuǎn)型升級(jí)。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠“地產(chǎn)+重資金”的模式，為企業(yè)提供基礎(chǔ)的辦公場(chǎng)地和設(shè)施；但是隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、優(yōu)化升級(jí)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)及市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要求，不再停留在原有的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)上，進(jìn)一步演變成“產(chǎn)業(yè)+服務(wù)+運(yùn)營(yíng)”的模式，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，資本投資機(jī)制和運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)制，促使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此，首先認(rèn)清園區(qū)發(fā)展方向和趨勢(shì)是做好園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃必不可少的一環(huán)。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)特征

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合新城發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，極大地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)的增長(zhǎng)和單體規(guī)模的擴(kuò)張。伴隨擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的人員和居民不斷增加，社會(huì)管理任務(wù)和壓力也隨之增強(qiáng)，這讓“管委會(huì)”模式受到極大挑戰(zhàn)。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動(dòng)在區(qū)內(nèi)并存聚集，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單純產(chǎn)業(yè)區(qū)向綜合新城發(fā)展的趨勢(shì)已得到廣泛認(rèn)可。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整合優(yōu)化

在發(fā)展初期，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)的發(fā)展效益要明顯高于高新園區(qū)。這一差異化導(dǎo)致絕大多數(shù)園區(qū)都向著高效益的模式發(fā)展，導(dǎo)致園區(qū)之間的功能趨同，進(jìn)而引發(fā)激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，具體表現(xiàn)為各園區(qū)互相爭(zhēng)奪市場(chǎng)、資源、投資、項(xiàng)目及壓低土地價(jià)格等現(xiàn)象。時(shí)至今日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整合優(yōu)化已成為促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的重要手段。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型

園區(qū)對(duì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需求主要來(lái)源于四個(gè)方面，首先，數(shù)字化極高的提升了園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率，例如產(chǎn)業(yè)大腦，可以一鍵梳理全市的產(chǎn)業(yè)信息等功能都是人腦遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法企及的；第二，園區(qū)行業(yè)的勾地難度與日俱增，數(shù)字化轉(zhuǎn)型正處于“風(fēng)口”，借此機(jī)會(huì)或許可以找到新的商業(yè)模式、完成轉(zhuǎn)型；第三，在“新基建”的大背景下，政府勢(shì)必會(huì)加大對(duì)數(shù)字化園區(qū)的投入，會(huì)產(chǎn)生更多機(jī)會(huì)；第四，現(xiàn)有的園區(qū)信息化設(shè)備、技術(shù)平臺(tái)等，已經(jīng)難以滿足企業(yè)研發(fā)辦公的需求，亟需更新?lián)Q代。在以數(shù)字化技術(shù)和信息為重要生產(chǎn)要素的時(shí)代趨勢(shì)下，對(duì)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)而言，以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)都是必然趨勢(shì)。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌化

隨著發(fā)展層次和發(fā)展水平不斷提高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)愈加重視品牌建設(shè)。園區(qū)品牌作為一個(gè)園區(qū)區(qū)別于其他園區(qū)的標(biāo)志，代表了園區(qū)內(nèi)企業(yè)的一種潛在競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，作為一種溢價(jià)增值的手段，園區(qū)品牌經(jīng)營(yíng)必將成為新一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。培育、優(yōu)化、提升園區(qū)的品牌內(nèi)涵和價(jià)值，不僅可以激發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，還可以加深企業(yè)對(duì)園區(qū)的認(rèn)知度，增強(qiáng)園區(qū)的發(fā)展活力，同時(shí)，作為一種無(wú)形資產(chǎn)，園區(qū)品牌也將與企業(yè)品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、城市品牌形成有效互動(dòng)。走品牌化道路，也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要趨勢(shì)之一。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

（一）產(chǎn)業(yè)重新洗牌

從產(chǎn)業(yè)角度講，受疫情影響，大部分產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。因?yàn)橛唵武J減、資金短缺、市場(chǎng)需求變化導(dǎo)致企業(yè)倒閉破產(chǎn)不在少數(shù)，尚有生機(jī)的企業(yè)也在紛紛謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)在疫情的倒逼下，數(shù)字化、智能化、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、在線服務(wù)、智能機(jī)器人等領(lǐng)域迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，特別是近期國(guó)家提出加強(qiáng)“新基建”的建設(shè)并明確了“新基建”的范圍，全國(guó)掀起了一片“新基建”熱潮，傳統(tǒng)基建開(kāi)始進(jìn)行“數(shù)字化”與“智能化”的升級(jí)。這些新興領(lǐng)域的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)新一輪的發(fā)展和增長(zhǎng)，這種數(shù)字化、智能化的產(chǎn)業(yè)是未來(lái)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該著力關(guān)注不容忽視的領(lǐng)域。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展思維將得到進(jìn)一步強(qiáng)化

今年各地在推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的過(guò)程中，出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的問(wèn)題，那就是由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈集聚度不高，由于缺乏產(chǎn)業(yè)鏈中的某一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致企業(yè)不能正常的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，以湖北某地服裝產(chǎn)業(yè)為例，在復(fù)工過(guò)程中，由于上游原材料供應(yīng)不足，波及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展。因此，未來(lái)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一味奉行“招大引強(qiáng)”的招商引資策略是行不通的，必須推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚式發(fā)展，才是正確的選擇。

（三）數(shù)字化運(yùn)營(yíng)將是大勢(shì)所趨

此次疫情對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商線下招商能力和運(yùn)營(yíng)能力是一種新的挑戰(zhàn)。如今，各大地區(qū)的政府領(lǐng)導(dǎo)和招商人員都紛紛走向前臺(tái)，開(kāi)啟了直播招商、線上招商的節(jié)奏。傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式在疫情的沖擊下都開(kāi)啟了線上的資產(chǎn)管理能力、數(shù)字化的能力的建設(shè)，傳統(tǒng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)都不斷向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)移。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，全社會(huì)的線上服務(wù)需求、數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求的不斷增長(zhǎng)將成為必然發(fā)展趨勢(shì)，特別是加強(qiáng)下沉應(yīng)用的建設(shè)。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新之舉

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式創(chuàng)新

在盈利模式創(chuàng)新方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在從過(guò)去主要依靠土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售盈利模式轉(zhuǎn)型升級(jí)為“房地產(chǎn)銷售+持有物業(yè)租賃+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”平衡型盈利模式。在2020年初的新冠疫情中，張江高科、中電光谷等受到的波及和影響也較小，即使是在園區(qū)租售收入下降的同時(shí)，依然可以依靠產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)穩(wěn)住利潤(rùn)基本盤。

追隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭部上市企業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的步伐，多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2020年規(guī)劃的新戰(zhàn)略方向中提出從重資產(chǎn)向輕重并舉或輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。例如鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)提出2020年將重點(diǎn)推進(jìn)1:1戰(zhàn)略，即未來(lái)50%的收入來(lái)自于傳統(tǒng)租金收入，50%來(lái)自于租金之外的其他收入，尋求具有長(zhǎng)期可持續(xù)性的盈利模式;聯(lián)東集團(tuán)提出未來(lái)將基于“跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)執(zhí)行輕重并舉”的戰(zhàn)略方向，以“物業(yè)租售+增值服務(wù)+稅收減免”為主要盈利模式，在未來(lái)5年內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)服務(wù)收入超過(guò)園區(qū)租售收入的純服務(wù)公司。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式創(chuàng)新

在融資模式方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式日益多樣化，2020年，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體以“資產(chǎn)管理”為核心關(guān)注點(diǎn)，借助中國(guó)資本市場(chǎng)注冊(cè)制、科創(chuàng)板、REITs等東風(fēng)，采用升級(jí)版的資本運(yùn)作模式，打通園區(qū)資產(chǎn)的“融-投-管-退”全周期通道。過(guò)去產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)更多依靠政府財(cái)政融資，然而近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資渠道與方式更加多樣化，由過(guò)去單一的政府財(cái)政融資模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎屯度谫Y模式與多樣化市場(chǎng)化投融資模式并存，包括政府基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、發(fā)行企業(yè)債、資產(chǎn)證券化、園區(qū)公司上市等多種新型融資途徑。

此外，2020年亦有許多園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)方與產(chǎn)業(yè)巨頭跨界聯(lián)合成立產(chǎn)業(yè)基金，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展，擴(kuò)大公司資產(chǎn)規(guī)模。例如，東湖高新與光大資本投資有限公司、光大浸輝投資管理(上海)有限公司共同出資設(shè)立總規(guī)模達(dá)24億元的東湖光大產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)投資節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新能源、集成 電路、高端裝備制造業(yè)和新材料等領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)壯大企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。萬(wàn)科聯(lián)合比亞迪設(shè)立基金，募集規(guī)模為11.01億元，通過(guò)投資科技、物流等領(lǐng)域以提升其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)將加速推進(jìn)其“城鄉(xiāng)建設(shè)及生活服務(wù)商”的建設(shè)。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新

在招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合自身資源稟賦創(chuàng)新發(fā)展飛地招商模式、產(chǎn)教融合運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式，基于園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個(gè)性化需求，更有針對(duì)性地提供招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。傳統(tǒng)的坐地招商、政策招商、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)等已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)的需求，也無(wú)法增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力。由于每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的資源稟賦、企業(yè)需求存在差異，要求園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更加關(guān)注園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個(gè)性化需求，更有針對(duì)性地提供招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。例如，南京江北新區(qū)為了解決集成電路產(chǎn)業(yè)人才緊缺的問(wèn)題，聯(lián)合企業(yè)、高校共同成立中國(guó)首家芯片大學(xué)——南京集成電路大學(xué)，采用政產(chǎn)學(xué)研用深化產(chǎn)教融合、多方協(xié)作的方式，圍繞從理論學(xué)習(xí)向創(chuàng)新實(shí)踐過(guò)渡的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面升級(jí)集成電路人才培養(yǎng)，打造銜接高校和企業(yè)、推進(jìn)產(chǎn)教融合的開(kāi)放平臺(tái)，支撐南京集成電路地標(biāo)產(chǎn)業(yè)和江北新區(qū)芯片之城的人才需求，打造人才高地。

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